Föremål för verksamhet

Bolaget ska förvärva, äga, bebygga, förvalta, förädla och sälja fastigheter och tomträtter med bostadslägenheter och därtill hörande kollektiva anordningar, men även med lokaler när de utgör en mindre del av fastigheterna och används för kommunal verksamhet eller är kommersiella lokaler som har ett tydligt samband med den övriga verksamheten.

Bolaget är skyldigt att utföra uppdrag som tilldelas av dess ägare. Verksamheten ska bedrivas åt ägaren eller i ägarens ställe.

Ändamål med bolagets verksamhet

Bolaget ska i allmännyttigt syfte och med iakttagande av kommunallagens lokaliseringsprincip främja bostadsförsörjningen i Kramfors kommun och erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget.

Vd summerar året

I juni fattade Krambos styrelse ett historiskt beslut om att bygga 20–25 lägenheter och ett gruppboende i centralt läge med närhet till service. Projektet påbörjades omgående och målet är att huset ska vara på plats före halvårsskiftet 2019. Det är 25 år sedan det byggdes lägenheter i Kramfors. Den planerade platsen är tomten Garaget 4, gamla bussgaraget. Under hösten togs en ny detaljplan för området fram, som tillåter bostäder och vård. Värdering av tomten pågår och om allt faller på plats köps den vintern 2018. För att hålla nere kostnaderna planeras ett färdigprojekterat hus, upphandlat i något av de ramavtal, SKL eller SABO, som bolaget har rätt att avropa från.

Det gynnsamma ränteläget och den relativt låga vakansgraden ger bolaget möjligheter att fortsätta hålla en hög ambitionsnivå för underhållet. De senaste åren har bolaget genomfört stora projekt, såsom balkongrenoveringar, hissar, fasader, tak, stammar och markarbeten.

En viss avmattning när det gällde efterfrågan på lägenheter märktes. Migrationsverket aviserade att man lämnar både anläggningsboenden och vissa lägenheter. Hyresintäkterna beräknas därmed att sjunka något 2018. Sammantaget var 2017 ett bra år med bra kassaflöde. Tyvärr drabbades bolaget även 2017 av nedskrivningar som påverkade resultatet negativt. Det var fastigheterna Eskulapius 16, Galleria Christoffer och Nyttan 19, samt Hotell Kramm som skrevs ned med sammanlagt 30 mkr.

Personalen hade det kämpigt 2017. Den administrativa delen av bolaget hade fem vakanta tjänster och två långtidssjukskrivningar delar av året. Det motsvarar 20–30 procent av den administrativa styrkan. Dessutom drabbades Kramfors av den värsta snövintern på många decennier, samtidigt som bolaget hade minskat den ordinarie skötselpersonalen. I normalfallet är det barmarksperioden som är den tunga, personalkrävande tiden. En hel del extrapersonal togs in för att klara snöröjningen.

Glädjande nog sjönk sjuktalen jämfört med 2016. Under perioden januari till september var andelen sjukskrivna totalt i bolaget 4–5 procent, vilket var historiskt låga nivåer. Under hösten steg antalet sjukskrivningar och summerades för helåret till 6,66 procent (7,66).

Verksamhetsberättelse

Verksamhetsmål

De övergripande målområdena är

• nöjd kund
• god kvalitet
• attraktiv arbetsgivare
• ekonomi.

Nöjd kund

Målet mäts genom en kundenkät där hyresgästerna, kunderna, betygsätter Krambo på en femgradig skala. Betyget fyra och fem är nöjd, ett och två missnöjd och tre varken eller. Målet är att 75 procent av kunderna ska vara nöjda med Krambo som hyresvärd. Den senaste enkäten (2015) visade att 63 procent var nöjda, 27 procent var varken eller och 10 procent var missnöjda. En ny mätning planeras 2018.

God kvalitet

Målet innefattar miljö, förvaltning och utveckling. Miljömålet mäts endast genom minskad energiförbrukning. Mellan åren 2016 och 2017 minskade energianvändningen med 6 procent.

Underhållsmålet är att avsätta 130 kr/m², vilket nåddes, eftersom bolaget underhöll för 143 kr/m². Målet om antalet komfortlägenheter är 30 per år.

Styrelsen beslutade att i framtiden endast ställa om enstaka lägenheter i befintligt bestånd. I det fall en hel fastighet eller helt hus ska byggas om är det under konceptet seniorboende.

Attraktiv arbetsgivare

Målet infattar två delar: nöjd personalindex som ska vara högre än 75 procent och frisknärvaron som ska vara högre än 96 procent. Det finns olika sätt att mäta frisknärvaro och därför kan begreppet vara svårt att jämföra mellan olika verksamheter och företag. I detta fall är frisknärvaro motsatsen till sjukfrånvaro och man förutsätts vara frisk om man är närvarande, även om det i praktiken inte alltid stämmer. Frisknärvaron var 93,4 procent (92,6).

På grund av personalbrist genomfördes ingen medarbetarenkät. År 2018 planeras en variant av den traditionella enkäten, där bolaget löpande mäter enskilda områden med riktade frågor. Syftet är att snabbare kunna återkoppla, åtgärda och förbättra eventuella missförhållanden och synpunkter.

Ekonomi

Krambo har två ekonomiska mål att förhålla sig till: soliditet och resultat. Soliditeten ska vara minst 15 procent och resultatet ska motsvara minst kommunens internränta på bundet eget kapital. För 2017 motsvarade det cirka 1 400 tkr. Soliditeten den 31 december var 9,8 procent och resultatet blev – 3 586 tkr efter ett lämnat koncernbidrag på 9 984 tkr.

Sammanställning mål och måluppfyllelse

Nöjd kund

God kvalitet

Attraktiv arbetsgivare

Ekonomi

Ägardirektiv, bolagspolicy och bolagsordning

År 2016 antogs nya styrdokument för verksamhet som bedrivs i aktiebolagsform inom Kramfors kommun. Förutom ägardirektiv gäller också Bolagspolicy för Kramfors kommuns aktiebolag samt respektive bolagsordning.

Bolag får inte bedriva verksamhet som inte är förenlig med den kommunala kompetensen.

Bolagets styrelse är enligt aktiebolagslagen ansvarig för organisationen.

Nyckeltal

Flerårsjämförelse

Uppföljning av ekonomiskt resultat

Det positiva resultatet före koncernbidrag berodde på ökade hyresintäkter för lägenheter och lokaler genom hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen och ett positivt KPI på 1,2 procent. Genomförda energisatsningar började också visa resultat och den låga reporäntan bidrog till låga räntekostnader.

Stora satsningar gjordes på underhållet.

Årets resultat på – 3 586 tkr, efter lämnat koncernbidrag 9 984 tkr, var betydligt sämre än fjolårets resultat på 5 919 tkr.

Belopp i tkr.